官宣“認(rèn)房不認(rèn)貸”，廣州釋放了什么信號(hào)？
首付比例降低，購(gòu)房門(mén)檻降低，或成為一段時(shí)間內(nèi)的“新常態(tài)”。
廣州市政府30日發(fā)布通知，優(yōu)化該市個(gè)人住房貸款中住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，“認(rèn)房不用認(rèn)貸”正式落地。
根據(jù)通知，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申請(qǐng)貸款購(gòu)買(mǎi)商品住房時(shí)，家庭成員在當(dāng)?shù)孛聼o(wú)成套住房的，不論是否已利用貸款購(gòu)買(mǎi)過(guò)住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)均按首套住房執(zhí)行住房信貸政策。
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“新規(guī)”立刻在市場(chǎng)上引發(fā)回響。不過(guò)，政策來(lái)得其實(shí)并不突然。前幾日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、中國(guó)人民銀行、金融監(jiān)管總局就聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于優(yōu)化個(gè)人住房貸款中住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》，推動(dòng)落實(shí)購(gòu)買(mǎi)首套房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”政策措施，并將其作為政策工具，納入“一城一策”工具箱，供城市自主選用。而廣州便將此政策落地施行了。
認(rèn)房認(rèn)貸怎么認(rèn)定和執(zhí)行，在中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展與調(diào)控過(guò)程中，不斷發(fā)生著變化。
2010年5月26日，住建部等三部門(mén)出臺(tái)《關(guān)于規(guī)范商業(yè)性個(gè)人住房貸款中第二套住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》，明確二套房認(rèn)定以家庭為單位，并執(zhí)行“認(rèn)房又認(rèn)貸”原則。這個(gè)時(shí)期，房地產(chǎn)市場(chǎng)在2008年全球金融危機(jī)和2009年“4萬(wàn)億計(jì)劃”之后，呈現(xiàn)出較強(qiáng)勢(shì)頭的上升跡象。因此，2010年“國(guó)十一條”的出臺(tái)和“認(rèn)房又認(rèn)貸”等，都是顯示中央要遏制房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的政策工具。
但“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策，隨后又發(fā)生了改變。2014年9月30日，央行和銀監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步做好住房金融服務(wù)工作的通知》，宣布“對(duì)擁有一套住房并已結(jié)清相應(yīng)購(gòu)房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)貸款購(gòu)買(mǎi)商品房，執(zhí)行首套房”的貸款政策。
2014年，地方政府債務(wù)問(wèn)題嚴(yán)峻，庫(kù)存危機(jī)突出。從經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)情況看，此時(shí)我國(guó)已經(jīng)開(kāi)始從高速到中高速轉(zhuǎn)向，經(jīng)濟(jì)下行壓力增大。2014年的政府工作報(bào)告中針對(duì)房地產(chǎn)提出，“針對(duì)不同城市情況分類(lèi)調(diào)控”，賦予地方政府更多自主權(quán)和決策權(quán)。
在此背景下，從提高公積金貸款額度、降低房地產(chǎn)交易稅費(fèi)到放開(kāi)限購(gòu)、買(mǎi)房直接落戶(hù)，各類(lèi)刺激政策紛紛推出，開(kāi)啟了第一輪樓市刺激?！罢J(rèn)房不認(rèn)貸”的出現(xiàn)，也就不足為奇了。
2016年，樓市火爆。“首付貸”、杠桿炒房背后的風(fēng)險(xiǎn)引起了市場(chǎng)關(guān)注。2016年年底中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議首次提出，“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”。此后，“認(rèn)房又認(rèn)貸”重回大眾視野。
2017年3月，北京市住建委等四部門(mén)聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于完善商品住房銷(xiāo)售和差別化信貸政策的通知》，在“認(rèn)房又認(rèn)貸”的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步縮短貸款年限和提高首付比例。
與2016年稍有不同的是，2010年的政策雖然較為密集，但因當(dāng)時(shí)的技術(shù)、監(jiān)管等硬件不完善等因素，其實(shí)際操作中恐未能一律執(zhí)行嚴(yán)格限制政策。而2016年以后政策限制的廣度、深度和持久度，都遠(yuǎn)非此前所能比。
時(shí)移世易，2023年處在百年未有之大變局和世紀(jì)疫情后復(fù)蘇的時(shí)刻，經(jīng)濟(jì)發(fā)展又迎來(lái)了許多變化。對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，“房住不炒”的大前提不會(huì)動(dòng)搖，但幾年的嚴(yán)格監(jiān)管已經(jīng)使地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生了改變，無(wú)論是房地產(chǎn)企業(yè)還是“剛需”“投機(jī)客”，其能力和意愿也都在發(fā)生變化。
從全國(guó)商品房銷(xiāo)售額看，2023年1-7月同比降1.5%。從商品房銷(xiāo)售面積看，1-7月同比降6.5%。因此，政策調(diào)整應(yīng)時(shí)而動(dòng)，刻不容緩。
總體而言，一線(xiàn)城市整體銷(xiāo)售表現(xiàn)，雖好于全國(guó)平均水平，但從高頻數(shù)據(jù)看，8月(截至25日)一線(xiàn)城市新房銷(xiāo)售月度累計(jì)同比降27.7%，連續(xù)三個(gè)月同比下降。而廣州在4個(gè)一線(xiàn)城市中銷(xiāo)售下滑壓力相對(duì)較大，6月、7月銷(xiāo)售面積分別同比-33.7%、-15.8%。這或許也是廣州打響“認(rèn)房不認(rèn)貸”第一槍的緣由。
“認(rèn)房不認(rèn)貸”是能夠給買(mǎi)房者帶來(lái)肉眼可見(jiàn)改變的政策，因此在市場(chǎng)上的反響也更為強(qiáng)烈。事實(shí)上，其他一攬子計(jì)劃和政策正在路上，一些限購(gòu)限貸等政策也漸次放松。對(duì)于未來(lái)有剛需消費(fèi)者而言，首付比例降低，購(gòu)房門(mén)檻降低，或成為一段時(shí)間內(nèi)的“新常態(tài)”。
縱觀(guān)“認(rèn)房認(rèn)貸”政策演變過(guò)程，可以發(fā)現(xiàn)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展總有其周期和規(guī)律，政策出臺(tái)從來(lái)不是一成不變的，而應(yīng)該相機(jī)而動(dòng)，以熨平周期為其中一個(gè)目的，有效把控市場(chǎng)規(guī)律、順應(yīng)市場(chǎng)潮流，保障市場(chǎng)健康，促進(jìn)市場(chǎng)發(fā)展。
□萬(wàn)喆（經(jīng)濟(jì)學(xué)者）
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